Bedeutung des Hypothekargeschäft

Welche Bedeutung hat das Hypothekargeschäft (Darlehen gegen Grundpfand)?

Das wichtigste Aktivgeschäft der Hypothekenbanken und Sparkassen ist das Hypothekargeschäft. Man versteht darunter die Gewährung langfristiger Darlehen gegen Grundpfand, das heißt gegen Verpfändung von Liegenschaffen. Zu den Passivgeschäften, die der Natur des Aktivgeschäftes entsprechen und den Hypothekarbanken und Sparkassen das besondere Gepräge geben, gehören: das Sparkassengeschäft, die Ausgabe von Kassenobligationen und die Annahme von Pfandbriefdarlehen.

1. Die rechtliche Seite

Das Grundpfandrecht wird durch das ZGB geregelt. Das Grundpfand sichert die Forderung des Gläubigers in folgendem Umfang: 1. die Kapitalforderung; 2. die Betreibungskosten und Verzugszinse; 3. drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstermin aufgelaufenen Zins. Der Grundpfandvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung, und das Grundpfandrecht entsteht erst mit der Eintragung in das Grundbuch. In solcher Weise durch Grundpfand gesicherte Forderungen unterliegen keiner Verjährung. Auf eine Liegenschaft können verschiedene Pfandrechte eingetragen werden. Die auf einer Liegenschaft lastenden Grundpfandrechte sind in Pfandstellen im Sinne einer Rangordnung eingeteilt (Hypothek im 1., 2., 3. Rang). Wird das Grundpfand zur Befriedigung der pfandgesicherten Forderungen verwertet, so werden aus dem Erlös die Forderungen in der Reihenfolge der Rangordnung bezahlt. Erst wenn die im 1. Range eingetragenen Gläubiger voll befriedigt sind, haben die Gläubiger im 2. Range Anspruch auf Bezahlung, und die Hypotheken im 3. Rang haben nur so weit ein Anrecht auf Bezahlung, als nach Deckung der 2. Hypotheken aus dem Verwertungserlös noch etwas übrigbleibt. Im gleichen Rang können mehrere, unter sich gleichberechtigte Hypotheken eingetragen werden. Die Rangstufen ergeben sich nicht notwendig aus der zeitlichen Reihenfolge der Eintragungen. Grundpfandrechte können im 2. oder späteren Range errichtet werden, wenn bei der Eintragung ein bestimmter Betrag als Vorgang vorgemerkt wird. In diesem Falle entsteht durch den Vorgang eine freie Pfandstelle. Eine solche Lücke  entsteht auch dann, wenn der Schuldner eine besser gesicherte Hypothek vor einer solchen in einem späteren Range zurückbezahlt. In diesem Falle stellt sich die Frage, ob die Gläubiger der nachfolgenden Hypotheken ein Nachrückungsrecht haben Nach Gesetz besteht dieses Nachrückungsrecht nicht, so daß der Schuldner an Stelle der getilgten Hypothek eine andere im gleichen Range errichten kann. Ein Gläubiger einer Nachgangshypothek kann sich aber durch vertragliche Abmachung und Eintragung ins Grundbuch das Nachrückungsrecht für den Fall der Löschung einer vorhergehenden Hypothek sichern. Ein Grundpfand kann in den drei Formen der Grundpfandverschreibung, des Schuldbriefs oder der Gült errichtet werden.

a) Die Grundpfandverschreibung. Sie dient ausschliesslich Sicherungszwecken. Durch die Grundpfandverschreibung kann eine bereits bestehende, eine zukünftige oder eine bloss mögliche Forderung (Kautionshypothek) pfandrechtlich sichergestellt werden. Sie dient auch der grundpfandrechtlichen Sicherung von Forderungen mit unbestimmtem oder wechselndem Betrage, zum Beispiel als Sicherung eines Kontokorrentkredites. Bei der Eintragung einer Grundpfandverschreibung kann der Gläubiger einen Auszug aus dem Grundbuch verlangen. Dieser Auszug beweist aber lediglich den Eintrag eines Pfandrechtes, niemals das Bestehen einer Forderung. Die Forderung muß besonders nachgewiesen werden, und der Forderungsbetrag kann vom eingetragenen Betrag der Grundpfandverschreibung abweichen. In diesem Falle stellt der im Grundbuch vermerkte Betrag nur den Höchstbetrag dar, der durch das Grundpfand gesichert ist. Weil diese Urkunde kein Forderungsrecht verkörpert, ist sie kein Wertpapier. Sie ist bloße Beweisurkunde und wird als Sicherungshypothek Bei der Grundpfandverschreibung haftet dem Gläubiger neben dem Grundpfand der Schuldner persönlich und unbeschränkt. Das Grundpfand muß nicht Eigentum des Schuldners sein. Der Pfandanspruch des Gläubigers bleibt auch bestehen, wenn die verpfändete Liegenschaft verkauft wird. Durch Eintragung im Grundbuch und Benachrichtigung des Gläubigers kann der Erwerber der Liegenschaft auch die persönliche Schuldverpflichtung übernehmen. Der frühere Schuldner wird aber nur dann befreit, wenn der Gläubiger es unterläßt, innert Jahresfrist zu erklären, daß er den Schuldner nicht entlasse. Wenn der Gläubiger seine Rechte auf einen Dritten übertragen will, so ist dafür die Übergabe der Schuldurkunde und die Benachrichtigung des Schuldners, nicht aber der Eintrag ins Grundbuch erforderlich.

Von Gesetzes wegen besteht ein Anspruch auf Eintragung einer Grundpfandverschreibung auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Schuldners:

  1. für den Verkäufer für den Preis der verkauften Liegenschaft, nach Abzug der übernommenen Hypotheken und einer allfälligen Anzahlung des Schuldners;
  2. für Miterben, im Umfang ihres Erbschaftsanteils an Grundstücken;
  3. für Handwerker und Bauunternehmer, die auf Grund eines Werkvertrages eine Forderung für Material und Arbeit oder Arbeit allein haben.

Die Eintragung hat innert drei Monaten nach dem Eigentumsübergang bzw. nach der Fertigstellung der Arbeit zu erfolgen.

b) Der Schuldbrief. Mit der Errichtung eines Schuldbriefs entsteht eine persönliche Forderung, die durch Grundpfand sichergestellt ist. Der Schuldbrief ist ein Wertpapier, weil er im Gegensatz zur Grundpfandverschreibung nicht nur ein Pfandrecht, sondern auch ein Forderungsrecht verkörpert. Besonders in der Form des Inhaberpapiers ist der Schuldbrief leicht übertragbar und für den Umlauf geeignet. Er wird deswegen als Verkehrshypothek Weil es sich um eine persönliche Schuld handelt, haftet der Schuldner in dem Umfange, als der Pfanderlös nicht ausreicht, unbeschränkt. Soweit der Vertrag keine anderslautenden Bestimmungen über Rückzahlung und Kündigung enthält (z. B. ,,auf drei Jahre fest, nachher jederzeit auf drei Monate kündbar”), kann ein Schuldbrief vom Schuldner und vom Gläubiger sechs Monate im voraus auf einen Zinstermin gekündigt werden.

c) Die Gült. Im Gegensatz zu Grundpfandverschreibung und Schuldbrief bewirkt die Errichtung einer Gült die Entstehung einer unpersönlichen Forderung. Der Gläubiger ist deswegen ausschließlich auf den Pfanderlös angewiesen. Aus diesem Grunde müssen Grundpfandeigentümer und Schuldner dieselbe Person sein. Beim Verkauf des verpfändeten Grundstücks geht die Schuld ohne weiteres auf den Erwerber der Liegenschaft über, und der bisherige Eigentümer ist entlastet. Die Gült verkörpert wie der Schuldbrief ein Forderungsrecht und ist deswegen auch Wertpapier. Ihrer Umlaufsfähigkeit wegen wird auch sie als Verkehrshypothek Der Gläubiger kann die Ablösung der Gültforderung ausser in den vom Gesetz bestimmten Fällen (nämlich bei erheblicher Beeinträchtigung der Sicherheit des Gläubigers infolge Zerstückelung oder Wertverminderung des Grundstücks und wenn der Schuldner mit mindestens drei Jahreszinsen in Rückstand gerät) nur je auf Ende einer Periode von fünfzehn Jahren mit vorausgehender jährlicher Kündigungsfrist verlangen. Der Schuldner darf unter Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist je auf Ende einer sechsjährigen Periode kündigen. Weil der Gläubiger ausschließlich auf den Pfanderlös angewiesen ist (Ausschluss der persönlichen Haftung des Schuldners), enthält das Gesetz im Interesse des Gläubigers Bestimmungen zur Sicherung der Wertbeständigkeit des verpfändeten Grundstücks. Gülten dürfen nur auf landwirtschaftliche Grundstücke, Wohnhäuser und Bauland errichtet werden. Überdies ist die amtliche Schätzung vorgeschrieben, und die gesetzliche Belastungsgrenze darf nicht überschritten werden.

2. Die Geschäftsabwicklung

Für das bankmäßige Hypothekargeschäft kommen nur Schuldbriefe und Grundpfandverschreibungen in Betracht, nicht aber Gülten weil sie zu langfristig sind und der Schuldner nicht Persönlich haftet. Trotz der Langfristigkeit der Grundpfanddarlehen ist der Zinsfuß mit Rücksicht auf die Sicherheit solcher Anlagen verhältnismäßig niedrig. Der niedriqe Zinsfuß erklärt sich weitgehend auch aus der Tatsache, dass neben den Hypothekarbanken und Sparkassen auch Versicherungsgesellschaften und Privatkapitalisten mit ihrem Angebot auf dem Hypothekarmarkt die Zinssätze beeinflussen. Bei vorsichtiger Ermittlung des Schätzungswertes werden Miethäuser im ersten Rang bis höchstens zwei Drittel des Schätzungswertes, baureifes Land nicht über 50 %, bei einem Zinsfuß von 3¾ % belehnt. Bei zweiten Hypotheken erreicht die Belehnung bis 80 % des Schätzungswertes. Der geringeren Sicherheit wegen ist der Zinsfuß bis 1 % über demjenigen für erste Briefe. Banken gewähren Grundpfanddarlehen im zweiten Rang in der Regel nur dann, wenn sie das Pfandobjekt schon mit der ersten Hypothek belehnt haben. Dritte Hypotheken kommen für Banken nur in seltenen Ausnahmefällen in Frage, und zwar nur in Verbindung mit zusätzlicher Sicherheit in Form von Bürgschaften. Zweite und dritte Hypotheken werden sehr häufig als Amortisationshypotheken errichtet, bei denen der Schuldner auf die Zinstermine neben den Zinszahlungen eine Kapitalabzahlung nach Vereinbarung zu leisten hat.

Von Bedeutung ist auch der Baukredit, der mit dem Hypothekargeschäft im Zusammenhang steht. Es handelt sich dabei um einen von der Bank zur Finanzierung eines Neubaus oder eines Umbaus gewährten Kontokorrentkredit, der durch eine Grundpfandverschreibung sichergestellt ist. Eine weitere Besonderheit besteht darin, dass er nur zur Begleichung von Bauhandwerkerrechnungen benützt werden kann und dass der Schuldner lediglich nach Massgabe des Baufortschrittes darüber verfügen darf. In der Regel wird schon bei der Krediteröffnung vereinbart, dass nach Fertigstellung des Baues der beanspruchte Baukredit durch Gewährung einer festen Hypothek, eines Schuldbriefes, konsolidiert werde.